Le rôle d'un CCR
Les règlements d'immeuble
Les clauses additionnelles au bail ( les 
règlements d’immeuble)
Sommaire
A- Qu’est-ce que les clauses additionnelles au bail ?
B- Le cadre juridique
C- Rôle et pouvoir du CCR
D- Les clauses inutiles ou abusives
E- Les clauses les plus fréquentes
A- Qu’est-ce que les clauses additionnelles au bail ?
Les règlements d’immeubles et les clauses additionnelles que votre office peut ajouter au bail sont des éléments importants à étudier car ils détermineront les règles que vous devrez respecter à l’intérieur de vos logements sous peine de vous faire poursuivre devant la Régie du logement en résiliation de bail.
C’est un peu comme une convention collective entre le propriétaire et ses locataires. Le CCR peut en négocier les clauses.
Selon l’art. 1894 du Code civil du Québec, « un règlement peut établir les règles à observer dans l’immeuble. Il porte sur la jouissance, l’usage et l’entretien du logement et des lieux d’usage commun. S’il existe un tel règlement, le propriétaire doit en remettre un exemplaire au locataire avant la conclusion du bail pour que ce règlement en fasse partie. ».
Observation
Plus l’espace individuel est restreint et plus il est nécessaire de bien s’entendre avec ses voisins. Pour ce faire, il est utile d’établir un certain nombre de règles de vie commune afin de pouvoir vivre en harmonie et pour préserver la qualité des logements. Mais qui sont les mieux placés pour établir ces règles que les locataires retrouveront à la fin de leur bail ? Les membres d’un conseil d’administration qui n’habitent pas dans les HLM ou l’ensemble des locataires en collaboration avec le dit conseil d’administration ? Comme l’indique si bien le guide des locataires produit par l’office de Drummondville : « Se faire imposer une solution est plus difficile à accepter que d’aboutir soi-même à un compromis ».
B- Le cadre juridique
À titre de propriétaire, le conseil d’administration d’un office peut adopter des règlements d’immeuble et d’autres clauses additionnelles qui deviendront ensuite une partie intégrante de votre bail. Il doit cependant respecter la procédure légale suivante :
• L’Office doit faire parvenir à tous ses locataires au moins 3 mois avant l’échéance du bail les modifications qu’il souhaite apporter aux conditions du bail (art. 1942 du C.c.Q.).
• Un locataire a ensuite 1 mois pour aviser l’office, par écrit, qu’il refuse les nouvelles clauses, sinon il est considéré avoir accepté les conditions du bail (art. 1945 du C.c.Q.).
• Lorsque le locataire refuse les nouvelles clauses, l’office a 1 mois pour s’adresser à la Régie du logement pour faire fixer les conditions du bail (art. 1947 du C.c.Q.).
Observation
Si la loi permet à un locataire individuel de contester les clauses additionnelles que l’office peut vouloir ajouter au bail sans avoir peur de perdre son logement, l’ensemble des locataires à travers leur CCR ont également le droit de contester la pertinence ou la légalité de certaines clauses sans crainte de représailles.
Selon la Société d’habitation du Québec (SHQ), les offices doivent respecter les conditions suivantes pour élaborer leurs règlements d’immeuble et leurs clauses additionnelles au bail :
• que les règles prescrites soient bien définies et qu’elles respectent les art. 1893 et 1894 du C.c.Q. ;
• que les clauses abusives soient évitées à tout prix ;
• que les CCR (Comités consultatifs de résidant-e-s) soient impliqués lors de l’élaboration d’un nouveau règlement d’immeuble ou de clauses additionnelles au bail ou lors de leur révision.
• que la Charte des droits et libertés de la personne, les règlements municipaux et la législation québécoise soient respectés lors de l’élaboration d’un règlement d’immeuble ou de clauses additionnelles au bail ou de leur révision.
C- Rôle et pouvoir du CCR
L’art. 58.5 de la Loi sur la Société d’habitation du Québec stipule que le Comité consultatif des résidant-e-s (CCR) a le pouvoir de faire des recommandations sur les règlements d’immeubles.
La directive de la SHQ sur les CCR précise qu’un office doit « informer le comité consultatif de résidants, au moins 7 jours avant toute prise de décision au sujet des projets de politique ou règlements touchant directement les locataires. Ceci permet au comité consultatif de résidants de consulter leurs membres et de faire les représentations au conseil d’administration. Les modifications de clauses au bail et règlements immeubles sont des exemples de décisions touchant directement les locataires ».
Comment faire ?
1- Réunir les membres du CCR pour lire nos règlements et les analyser avec l’aide de cette fiche ;
2- Prendre en note ce que vous voulez comme règlements ;
3- Allez consulter les autres membres de vos comités sur vos suggestions ;
4- Revenir au CCR avec les réponses des différents comités et retravailler vos propositions ;
5- Envoyer vos propositions au conseil d’administration de l’OMH ;
6- Négocier les modifications souhaitées avec l’OMH.
Observation
Lorsque vous entreprenez la révision de vos règlements d’immeuble, ne prenez pas de chance, contactez la Fédération des locataires d’HLM du Québec ! Celle-ci pourra faire une première analyse des règlements en vigueur dans votre office et vous faire quelques recommandations. Elle peut également vous rencontrer et vous aider dans vos démarches.
FLHLMQ : 514-521-1485 ou 1-800-566-9662
D- Les clauses inutiles ou abusives
Il est étonnant de constater la longue liste d’interdictions que certains offices inscrivent au bail alors que d’autres n’ajoutent presque rien. Il faut se demander si ces clauses sont nécessaires, utiles et si elles sont abusives. Trop d’interdictions inutiles peuvent constituer des abus de pouvoir qui ont pour effets de dévaloriser les gens, de nier leur fierté d’habiter en HLM et de faire en sorte qu’ils se sentent moins responsables de leur environnement. C’est pour cela qu’avant d’adopter un règlement d’interdiction, il vaut la peine de se demander :
• Si la clause est applicable et si la Régie du logement condamnerait une personne pour avoir enfreint cette règle ?
• Si la clause pénaliserait l’ensemble des locataires à cause d’une mauvaise expérience ? Doit-on pénaliser l’ensemble pour une minorité de mauvais locataires ?
• Est-ce que ce règlement va occasionner plus de troubles aux locataires que de bienfaits collectifs ?
• Avons-nous des règlements spéciaux parce que l’OMH pense que nous sommes irresponsables ?
Quelques exemples de clauses abusives :
• l’interdiction d’avoir des sapins naturels à Noël;
• l’interdiction de jouer sur le terrain de l’OMH ou de mettre une petite piscine (barboteuse) pour enfants lors d’une canicule;
• l’interdiction de peindre en couleur son logement;
• la limitation des heures pour recevoir de la visite;
• etc.
E- Les clauses les plus fréquentes
Peinture et tapisserie
Peinturer son logement en couleur peut-il être assimilable à un geste de vandalisme? À en croire les règlements adoptés par certains offices, on serait porté à le croire. Ainsi, une locataire a récemment reçu une mise en demeure de son office disant que «Suite à une visite à votre logement, nous avons constaté que vous aviez peint votre logement de couleur. Il est pourtant stipulé aux règlements de l’office que le locataire s’engage à ne pas peindre les murs en couleur. Nous vous demandons de bien vouloir repeindre votre logement en blanc d’ici la fin 2002.»
Comment peut-on être heureux dans son logement pendant 5, 10 ou 15 ans, si on nous refuse le droit de le décorer à notre goût pour s’y sentir chez nous. Rendus en 2003, même les hôpitaux et les prisons ont compris qu’un peu de couleur permettait d’humaniser les lieux.
Selon les avocats consultés par la FLHLMQ, l’interdiction de peindre son logement est une clause abusive. Aucun propriétaire ne peut obliger un locataire à vivre dans un environnement où tout est blanc. Les locataires ont le droit de peinturer leurs murs à leur convenance ou d’appliquer de la tapisserie. L’office peut cependant exiger que le logement soit laissé dans sa couleur d’origine lorsque le locataire quittera son logement.
Les associations de locataires et les comités consultatifs de résidants et résidantes (CCR) devraient écrire au conseil d’administration de leur office pour exiger que de telles clauses soient retirées des règlements d’immeuble.
Stationnement
Un office ne peut exiger qu’un véhicule soit obligatoirement immatriculé au nom d’un locataire pour accepter de lui louer un espace de stationnement. La Régie du logement estime que le droit au stationnement n’est pas lié à la propriété du véhicule et, qu’en ce sens, une clause indiquant qu’il faut absolument être propriétaire du véhicule pour obtenir un stationnement est abusif (F. BE MEURS c. OMH de Longueuil).
Serrures
Peut-on installer des serrures supplémentaires ?
L’article 1934 du Code civil précise qu’aucune serrure restreignant l’accès à un logement ne peut être posée ou changée sans le consentement du propriétaire et du locataire. Un locataire doit donc obtenir la permission de l’office pour changer ou ajouter une serrure.
Assurances
Sommes-nous obligés d’avoir une assurance personnelle? La réponse est non. Selon le Guide de gestion du logement social (chapitre E, section 1, sujet 3), aucun office ne peut exiger que vous ayez une assurance pour vous louer un logement. Dans ce guide, qui est remis à tous les offices, il y est écrit ce qui suit : « Il est opportun pour l’office de souligner au locataire de souscrire une assurance qui couvrira ses biens matériels et sa responsabilité civile. Cependant, l’OMH ne peut exiger d’un locataire qu’il détienne un contrat d’assurance comme condition de location du logement .»
Les animaux… les locataires, on leurs mots à dire !
La plupart des gros offices autorisent maintenant la présence des animaux. Il y a cependant des règles très strictes à respecter pour que le droit individuel d’avoir des animaux de compagnie ne nuise pas au droit collectif des voisins de vivre en paix.
Plusieurs offices ont des règlements d’immeubles qui énumèrent les conditions à respecter pour garder un animal. La FLHLMQ a publié plusieurs témoignages de directeurs et de directrices qui expliquent comment on peut permettre la présence des animaux sans que cela ne crée de préjudices aux autres locataires.
Dans sa directive sur la participation des locataires, la Société d’habitation du Québec autorise les associations de locataires ou les CCR à tenir, en collaboration avec leur office, un référendum pour déterminer si les animaux devraient être permis. L’office doit respecter les résultats du référendum.
La FLHLMQ a produit un court texte de 2 pages expliquant aux locataires comment il est parfaitement possible de vivre dans des HLM où les animaux sont autorisés à la condition de faire respecter des règles pour garantir que les chats ou les chiens ne troubleront pas la tranquillité des lieux. Cette recette fonctionne avec succès dans plus de 200 offices au Québec.
Usage du tabac dans l’immeuble
Saviez-vous que la Régie du logement peut ordonner à un locataire de ne pas fumer dans les espaces communs ainsi que la salle communautaire et de garder la porte de son logement fermée, sous peine de voir son bail résilié si une telle clause est inscrite dans les règlements d’immeuble (OMH de St-Jérôme c. Laure Rivet). L’office a donc les pouvoirs de faire respecter la loi sur le tabac alors que les associations de locataires n’ont aucun pouvoir légal pour ce faire.
Ajout d’occupant en cours de bail
Comme le loyer dans les HLM est fixé en fonction du revenu des personnes qui habitent le logement, le règlement sur la location des HLM oblige le locataire à déclarer tout nouvel occupant dans le mois qui suit son arrivée. Cette clause permet donc à un office de poursuivre en résiliation de bail devant la Régie du logement tout locataire qui omettrait de déclarer les occupants de son logement.
Par contre, toutes les clauses qui indiquent que le loyer sera recalculé ou qu'un montant forfaitaire s'ajoutera au loyer sont illégales. L'office ne peut augmenter votre loyer en cours de bail. Ce n'est qu'au prochain renouvellement que les revenus du nouvel occupant seront considérés dans le calcul du loyer.
Droit à la visite
L’office ne peut interdire ou limiter ses locataires de recevoir de la visite, et ce, même dans les clauses additionnelles au bail. Comme locataires, nous n’avons pas à demander la permission à l’office pour héberger de la visite. Cependant, nous avons l’obligation de déclarer toute personne qui s’installe chez nous en permanence, afin que l’office puisse l’ajouter au bail dans le calcul du loyer de l’année suivante. L’office ne peut pas se servir de cette information pour augmenter le loyer en cours de bail. Il faut donc être capable d’établir clairement la différence entre un occupant non déclaré et de la visite légitime.
Un locataire peut recevoir ou héberger qui il veut à la condition que celui-ci puisse, au besoin, démontrer qu’il a un domicile ailleurs. En cas de doute, l’OMH peut aller à la Régie du logement avec des témoins et il reviendra au locataire de faire la preuve avec des pièces justificatives crédibles que sa visite n’a pas élu domicile fixe à cet endroit. Un locataire est également responsables des agissements de sa visite si elle dérange ses voisins.
Ce recours légal, qui est à la disposition des offices, elle est beaucoup plus respectueux de la vie privée des locataires que des clauses interdisant aux locataires d’héberger des visiteurs comme cela se faisait, il y a quelques années à Bromont et à Buckingham.
Visite du logement
L’office, au même titre que les autres propriétaires, n’a pas le droit d’entrer chez un locataire comme bon lui semble. Le Code civil prévoit qu’un propriétaire a le droit d’entrer dans un logement pour y faire des travaux ou pour les faire exécuter mais qu’il doit, au préalable, en aviser son locataire et venir entre 9h00 et 21h00. La seule exception à cette règle est dans le cas de travaux urgents, comme par exemple une fuite d’eau ou un incendie.
Politique de facturation
De plus en plus d’offices adoptent des politiques de facturation pour les travaux effectués par l’office dans les logements et qui sont causés par la négligence du locataire. Cette pratique est légale et peut faire partie des clauses additionnelles au bail. Il est très important que les CCR s’entendent avec l’OMH sur le départage des responsabilités pour s’assurer que l’office ne facture pas des travaux liés à l’usure normale des lieux et pour s’assurer que les coûts exigés par l’office soient raisonnables. Il faut également s’assurer que les locataires peuvent faire affaire avec les gens de leur choix pour faire les travaux.
Dans une telle politique, il est intéressant d’indiquer les recours possibles des locataires lorsqu’il y a mésentente ou lorsque le locataire trouve les frais exigés trop élevés.
En tout temps, le locataire qui s’oppose au contenu d’une facture reçue doit adresser sa contestation à la direction de l’office afin de lui signifier son désaccord. Ainsi, l’office devra s’adresser à la Régie du logement pour trancher le litige. C’est à l’office de prouver qu’il y a eu négligence de la part du locataire. Alors que le locataire, lui, devra démontrer son innocence.
Services de télédistribution
Plusieurs offices ont tendance à interdire bêtement les antennes paraboliques dans leur règlement d’immeuble, et ce malgré qu’une directive de la SHQ les autorise à certaines conditions. Les objectifs de la SHQ, quant à cette directive, sont les suivants :
• Obtenir des installations fiables et sécuritaires permettant au plus grand nombre de locataires d’avoir accès aux services même lorsque la disposition du logement ou du balcon ne permet pas de viser le satellite ;
• Protéger le bâtiment, principalement l’enveloppe ;
• Protéger l’esthétique des bâtiments.
Recommandations :
• La SHQ considère l’antenne collective enregistrée auprès des services multilogements comme étant la meilleure solution pour les locataires et les offices ;
• La SHQ privilégie donc l’installation d’antennes collectives enregistrées partout où cela est possible à la condition qu’aucun coût d’installation ne soit financé par l’office.
A Antenne collective enregistrée auprès des services multilogements
Ce genre d’antenne peut desservir jusqu’à 200 abonné-e-s. Si ce type d’antenne est choisi, une convention de service (convention d’accès) devra être signée entre l’office et le fournisseur.
B Antenne collective non enregistrée
Lorsqu’un petit immeuble ne peut être desservi par les services multilogements, l’OH peut choisir l’une des 2 autres solutions :
• Antenne collective non enregistrée (jusqu’à 8 abonné-e-s) ;
• Antenne individuelle.
C Frais d’installation
L’antenne collective est parfois installée gratuitement. Il est aussi possible de faire payer ces équipements par un tiers (ex. : association de locataires, commandite locale). Toutefois, ces frais ne doivent pas excéder ceux qui seraient encourus si le/la locataire faisait l’acquisition d’une antenne individuelle. Ces frais ne peuvent être assumés par l’office. La SHQ recommande fortement de considérer l’antenne collective non enregistrée comme solution (pour les immeubles de 2 à 20 logements).
D Antenne individuelle
La SHQ considère les antennes individuelles comme une solution de dernier recours parce qu’elles peuvent engendrer des difficultés d’installation dans certains logements. Le ou la locataire doit contacter l’office avant de procéder à l’installation d’une antenne individuelle pour que cette dernière puisse remettre et expliquer les prescriptions techniques à respecter lors de l’installation.
Recommandation :
La SHQ recommande aux offices d’accepter les antennes individuelles à la condition qu’elles soient installées conformément aux prescriptions techniques de la SHQ. Elles doivent être fixer au balcon ou sur un poteau et en aucun cas abîmer le revêtement extérieur de l’immeuble et la toiture.