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Droits

Voici une liste des sujets les plus fréquemment traités en relation avec les droits des locataires :

ANTENNES PARABOLIQUES

En décembre 2002, la Société d’habitation du Québec a émis une nouvelle directive sur la question des antennes paraboliques. Cette directive a pour but de permettre aux locataires, qui le désirent, de bénéficier des services de télévision par satellites.  Elle vient annuler une première directive, adoptée en 2000, qui interdisait catégoriquement l’installation de soucoupes individuelles.

C’est à la suite des recommandations émises par la Table de concertation sur les HLM publics, sur laquelle siège la FLHLMQ, que la directive a été assouplie. Les offices ont maintenant trois options pour permettre aux locataires d’avoir accès au service de diffusion par satellite.

1. Favoriser prioritairement l’installation d’une antenne collective de grande capacité ;
2. Faire installer une antenne collective de petite capacité ;
3. Accepter les antennes individuelles selon les prescriptions techniques de la SHQ.

Les offices doivent prioriser l’installation d’antennes collectives et, là où cela ne sera pas possible, permettre la pose d’antennes individuelles dans le respect de certaines règles d’installation. L’interdiction pure et simple des soucoupes individuelles sans autre solution de rechange n’est plus acceptable ni aux yeux des locataires, ni aux yeux de la SHQ.
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ASCENSEUR
Peut-on avoir un ascenseur?

Dans beaucoup de HLM de deux étages au Québec, les personnes âgées rêvent d’avoir un ascenseur.  Mais est-ce possible?
Premièrement, la pratique la plus économique consiste à reloger les personnes, en perte légère d’autonomie, du deuxième au premier étage lorsque des logements se libèrent.  Deuxièmement, il faut aussi savoir que certains immeubles avec une structure en bois ne peuvent pas recevoir d’ascenseur.
L’installation d’un ascenseur peut coûter entre 100 000 $ et 130 000 $.  Il faut donc en avoir vraiment besoin et être prêt à mener une dure lutte pour l’obtenir.  Dans certaines villes, notamment Gaspé, les locataires ont réussi à convaincre la municipalité de s’impliquer financièrement pour 25 % du coût total.  Pour sa part, le CLSC avait fourni une évaluation du degré d’autonomie de tous les résidants de l’immeuble afin de prouver le besoin d’un ascenseur.  La SHQ a finalement accepté de soutenir le projet en finançant 75 % des coûts de réalisation.
La réponse est donc de savoir si on peut démontrer suffisamment le besoin et ensuite obtenir les appuis locaux nécessaires pour convaincre la SHQ.
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ASSURANCE PERSONNELLE

Suis-je obligé-e d’avoir une assurance personnelle ?

La réponse est non. Selon le Guide de gestion du logement social (chapitre E, section 1, sujet 3), aucun office ne peut exiger que vous ayez une assurance pour vous louer un logement. Dans ce guide, qui est remis à tous les offices, il y est écrit ce qui suit : « Il est opportun pour l’office de souligner au locataire de souscrire une assurance qui couvrira ses biens matériels et sa responsabilité civile. Cependant, l’OMH ne peut exiger d’un locataire qu’il détienne un contrat d’assurance comme condition de location du logement .»
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CALCUL DU LOYER EN HLM
Des mesures favorables aux ménages travailleurs

Depuis le 1er septembre 2001, les locataires de logements à prix modique de 650 villes au Québec peuvent bénéficier du nouveau règlement sur la fixation des loyers.  En effet, trois nouvelles mesures permettent aux ménages travailleurs à faible revenu de réduire le coût de leur loyer d’environ 4 millions $ par année.

Réduction de loyer pour les ménages ayant des revenus de travail

En plus de la réduction de 10 % des revenus de travail qui existe déjà avant le calcul du loyer, les ménages ayant des revenus de travail de 1 500 $ ou plus par année, verront leur loyer réduit de 30 $ par mois (sous forme d’abattement). Pour ceux dont les revenus de travail sont inférieurs à 1500 $, la réduction correspondra à 2 % des revenus annuels de travail.

Par exemple :
Un couple de travailleurs gagne 8 000 $ et 9 000 $ par année. L’an dernier, leur loyer de base était de 318,75 $ par mois.

Revenu considéré :
Occupant 1 :
9 000 $ – 900 $ (déduction de 10 %) = 8 100 $
Occupant 2 :
8 000 $ – 800 $ (déduction de 10 %) = 7 200 $
Total : 15 300 $

Taux d’effort :
15 300 $ / 12 mois = 1 275 $ X 25 % = 318,75 $

Abattement :
Puisque les revenus de travail dépassent 1 500 $, on retranchera un 30 $ additionnel du loyer :
318,75 $ – 30 $ = 288,75 $

Le loyer sera de 288,75 $ plus les frais supplémentaires (électricité, stationnement, etc.)

* Si les revenus de travail sont inférieurs à 1 500 $ par année, nous calculerions 2 % des revenus de travail et retrancherions ce montant du loyer.

Exclusion dans le calcul du loyer
des allocations d’aide à l’emploi reçues

Le nouveau règlement prévoit aussi que les premiers 1 560 $ d’allocation annuelle d’aide à l’emploi versés par Emploi-Québec, ainsi que toutes les sommes supplémentaires reçues pour couvrir les frais de participation seront exclues dans le calcul du loyer. 21 000 ménages pourront ainsi obtenir une allocation de formation sans craindre de voir leur loyer augmenter.

Plafonnement du loyer pour les ménages
qui améliorent leur situation

Les ménages qui améliorent leurs revenus de travail pourront bénéficier d’une protection du loyer pour une période de trois ans. Il s’agit d’un plafonnement pour une période maximale de trois ans des augmentations de loyer causées par une hausse de revenu du ménage. Durant cette période, le loyer de base des ménages ne pourra être augmenté de plus de 50 $ par an, jusqu’à concurrence de 422 $ par mois pour les personnes seules ou de 472 $ par mois pour tous les autres. Les ménages pourront se prévaloir une seule fois à vie de cette mesure.

En raison de la précarité des emplois, il s’agit selon nous, d’une mesure qui risque cependant d’être décevante et peu utilisée par les locataires. Il aurait mieux valu ne pas la limiter ainsi dans le temps.
 
Par exemple :
Un couple avec un enfant à charge. L’occupant 1 et 2 étaient prestataires de l’assistance-emploi et sont retournés sur le marché du travail. Au cours de l’année précédant la date du début du bail, ils ont touché des revenus de travail de 10 000 $ chacun. Le loyer antérieur était de 243,50 $.

Revenu considéré :
Occupant 1 :
10 000 $ – 1 000 $ (déduction de 10 %) = 9 000 $
Occupant 2 :
10 000 $ – 1 000 $ (déduction de 10 %) = 9 000 $
Total : 18 000 $ par année

Taux d’effort :
18 000 $ / 12 mois = 1 500 $ X 25 % = 375 $

Abattement :
Puisque les revenus de travail dépassent 1 500 $ , on retranche 30 $ du loyer :
375 $ – 30 $ = 345 $

Loyer protégé :

Le loyer de l’année antérieur plus 50 $ (loyer majoré)
243,50 $ + 50 $ = 293,50 $

Le loyer sera de 293,50 $ plus les frais supplémentaires (électricité, stationnement, etc.) au lieu de 345 $ pour la première année. La deuxième année on rajoute 50 $, donc le loyer sera de 343 $ et si les revenus augmentent encore pour la troisième année, l’augmentation du loyer ne pourra excéder 50 $, ni dépasser 422 $ pour un ménage d’un adulte et de 472 $ pour 2 occupants. La quatrième année, le loyer revient à 25 % des revenus.

Moins de contrôle
pour les ménages retraités
et les ménages soutien financier

Lors de la reconduction du bail, si aucun changement n’est intervenu dans la composition du ménage et dans les sources de revenu, l’OMH pourra indexer automatiquement les loyers sans demander de preuves de revenus. Cette indexation automatique peut être faite pour une période n’excédant pas trois années consécutives.

Attention pour les ménages dont l’occupant 2
a entre 18 et 20 ans

La contribution des enfants ayant entre 18 et 20 ans qui sont seconds occupants sera augmenté de 163,50 à 189,25 $. Par contre, le règlement prévoit un droit acquis pour tous les ménages qui sont actuellement à 163,50 $ jusqu’à ce que l’enfant atteigne 21 ans.
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FOYER D’HÉBERGEMENT

Doit-on payer trois mois de préavis pour quitter le HLM ?

Plusieurs personnes âgées se demandent si elles doivent obligatoirement donner un avis de trois mois avant de quitter leur HLM lorsqu’elles sont admises de façon permanente dans un centre d’hébergement privé ou public. Même si l’article 1974 du Code civil du Québec prévoit qu’un-e locataire doit donner un avis de résiliation trois mois avant son départ, la Société d’habitation du Québec a écrit à tous les OMH, en mars 1994, pour leur dire de faire preuve de souplesse :

« La SHQ veut éviter que les personnes âgées qui se retrouvent dans de telles situations se voient obligées de payer un double loyer, ce qui aurait pour effet de les mettre dans une situation financière délicate compte tenu de leurs faibles moyens.

Nous vous demandons de mettre fin au bail au moment qui conviendra le mieux au locataire et de ne plus exiger le paiement du loyer dès que le locataire commencera à payer un loyer au centre d’hébergement ou en foyer d’hébergement ».
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INAPTE À OCCUPER SON LOGEMENT

Un locataire souffrant de problèmes de santé mentale et qui refusait obstinément de recevoir des soins pour garder son logement a finalement vu son bail être résilié par la Régie du logement parce qu’il troublait la jouissance normale des autres locataires (OMH de Laval c. Émile Beauvais). Ce sont 21 locataires qui se plaignaient des agissements du locataire qui courait dans les corridors en criant la nuit parce qu’il se sentait poursuivi. Entre 1997 et 2000, l’Office avait, à plusieurs reprises, référé le locataire aux Services de l’Urgence sociale de Laval. Devant son refus catégorique de se faire accompagner par les Services de santé, la Régie n’a pas eu d’autre choix que d’accorder la résiliation du bail pour trouble de voisinage.

Malheureusement, les HLM ne peuvent pas répondre à tous les problèmes. Dans certains cas, il revient au réseau de la santé d’assumer ses responsabilités.
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MÉFIEZ-VOUS DES FAUSSES DÉCLARATIONS

Une mère de six enfants qui avait omis de déclarer les revenus de son conjoint lors de sa demande pour obtenir un HLM a été jetée à la rue pour fausse déclaration par la Régie du logement (OMH de Montréal c. Mulanga Tshidimba). Si l’Office avait connu les revenus réels du conjoint, la locataire se serait classée beaucoup plus loin sur la liste et elle ne serait donc pas passée devant une dizaine d’autres familles. Une fausse déclaration peut entraîner une résiliation de bail en tout temps.
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OCCUPATION NON DÉCLARÉE

Les offices ont raisons d’intervenir…

Plusieurs offices mènent des campagnes afin de prévenir l’occupation non déclarée de leurs logements. Ils ont raison de le faire car cela prive l’OMH de revenus, augmente le bruit et le va-et-vient et constitue une injustice pour ceux et celles qui paient honnêtement leur loyer. Cela doit cependant être fait dans le respect des droits des locataires.

Comme le loyer dans les HLM est fixé en fonction du revenu des personnes qui habitent le logement, le règlement sur la location des HLM oblige le locataire à déclarer tout nouvel occupant dans le mois qui suit son arrivée. Cette clause permet donc à un office de poursuivre en résiliation de bail devant la Régie du logement tout locataire qui omettrait de déclarer les occupants de son logement.

Il faut donc être capable d’établir clairement la différence entre un occupant non déclaré et de la visite légitime. Un-e locataire peut recevoir ou héberger qui il veut à la condition que celui-ci puisse, au besoin, démontrer qu’il a un domicile ailleurs. En cas de doute, l’OMH peut aller à la Régie du logement avec des témoins et il reviendra au locataire de faire la preuve avec des pièces justificatives crédibles que sa visite n’a pas élu domicile fixe à cet endroit.

Ce recours légal, qui est à la disposition des offices, nous apparaît beaucoup plus respectueux de la vie privée des locataires que des clauses interdisant aux locataires d’héberger des visiteurs comme cela se faisait, il y a quelques années, à Bromont et Buckingham.

Comme locataires, nous n’avons pas à demander la permission à l’office pour héberger de la visite. Cependant, nous avons l’obligation de déclarer toute personne qui s’installe chez-nous en permanence, afin que l’office puisse l’ajouter au bail dans le calcul du loyer de l’année suivante. L’office ne peut pas se servir de cette information pour augmenter le loyer en cours de bail. Nous sommes également responsables des agissements de notre visite si elle dérange nos voisins.
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PEINTURE ET TAPISSERIE

Peinturer son logement en couleur peut-il être assimilable à un geste de vandalisme?  À en croire les règlements adoptés par certains offices, on serait porté à le croire.  Ainsi, une locataire a récemment reçu une mise en demeure de son office disant que «Suite à une visite à votre logement, nous avons constaté que vous aviez peint votre logement de couleur.  Il est pourtant stipulé aux règlements de l’office que le locataire s’engage à ne pas peindre les murs en couleur.  Nous vous demandons de bien vouloir repeindre votre logement en blanc d’ici la fin 2002 ».

Comment peut-on être heureux dans son logement pendant 5, 10 ou 15 ans, si on nous refuse le droit de le décorer à notre goût pour s’y sentir chez nous.  Rendus en 2003, même les hôpitaux et les prisons ont compris qu’un peu de couleur permettait d’humaniser les lieux. 

Selon les avocats consultés par la FLHLMQ, il s’agit d’une clause abusive.  Aucun propriétaire ne peut obliger un locataire à vivre dans un environnement où tout est blanc.  Les locataires ont le droit de peinturer leurs murs à leur convenance ou d’appliquer de la tapisserie.  L’office peut cependant exiger que le logement soit laissé dans sa couleur d’origine lorsque le/la locataire quittera son logement.

Les associations de locataires et les comités consultatifs de résidant-e-s (CCR) devraient écrire au conseil d’administration de leur office pour exiger que de telles clauses soient retirées des règlements d’immeuble.
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CHANGER DE LOGEMENT

Il faut vérifier auprès de votre OMH la politique de transfert en vigueur pour voir si vous pouvez avoir un transfert.
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RÉDUCTION DE LOYER

Un locataire qui a subi une diminution de revenu ou un changement dans la composition de son ménage est en droit d’obtenir une réduction de son loyer.  Cette réduction entre en application le mois suivant la remise des pièces justifiant la demande.  L’office peut demander une vérification des preuves de revenu aux trois mois durant le reste de l’année.
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RELOGEMENT OBLIGATOIRE

L’office peut, en tout temps, reloger le locataire qui occupe un logement devenu trop grand, s’il lui donne un avis de trois mois.  Le locataire a droit à un dédommagement de 400 $ pour son déménagement dans un HLM de la bonne grandeur.
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RENOUVELLEMENT DU BAIL

L’office n’a plus toujours besoin de vos preuves de revenus

Ceux et celles qui ont des revenus fixes, comme par exemple les pensions du gouvernement, ne seront plus obligés de faire parvenir à l’OMH leurs preuves de revenu, chaque année, pour lui permettre de calculer le coût de leur loyer.  Les offices pourront le faire automatiquement en sachant de combien les chèques de pension ont été indexés.

Il reviendra aux OMH de décider qui devra soumettre ses preuves de revenu chaque année et qui pourra le faire seulement une fois aux trois ans.  Dans ce dernier cas, les locataires auront cependant l’obligation d’aviser l’OMH si leurs sources de revenus changent.
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SERRURES SUPPLÉMENTAIRES

L’article 1934 du Code civil précise qu’aucune serrure restreignant l’accès à un logement ne peut être posé ou changé sans le consentement du propriétaire et du locataire.  Un locataire doit donc obtenir la permission de l’office pour changer ou ajouter une serrure.
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STATIONNEMENT

Un office ne peut exiger qu’un véhicule soit obligatoirement immatriculé au nom d’un locataire pour accepter de lui louer un espace de stationnement.  La Régie du logement estime que le droit au stationnement n’est pas lié à la propriété du véhicule et, qu’en ce sens, une clause indiquant qu’il faut absolument être propriétaire du véhicule pour obtenir un stationnement est abusive (F. BE MEURS c. OMH de Longueuil).
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USAGE DU TABAC DANS L'IMMEUBLE

Saviez-vous que la Régie du logement peut ordonner à un-e locataire de ne pas fumer dans les espaces communs et la salle communautaire et de garder la porte de son logement fermée, sous peine de voir son bail résilié si une telle clause est inscrite dans les règlements d’immeuble (OMH de St-Jérôme c. Laure Rivet).  L’Office a donc les pouvoirs de faire respecter la loi sur le tabac alors que les associations de locataires n’ont aucun pouvoir légal pour ce faire.
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VISITE DU LOGEMENT

L’office n’a pas le droit d’entrer chez vous n’importe quand

L’office au même titre que les autres propriétaires n’a pas le droit d’entrer chez un locataire comme bon lui semble.  Le Code civil prévoit qu’un propriétaire a le droit d’entrer dans un logement pour y faire des travaux ou pour faire le faire mais qu’il doit au préalable en aviser son locataire et venir entre 9h00 et 21h00.  La seule exception à cette règle, c’est dans le cas de travaux urgents, par exemple une fuite d’eau ou un incendie.
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