Les programmes AccèsLogis et Logement abordable sont les deux seuls qui permettent présentement la construction de nouveaux logements sociaux. Au moins 9000 logements devraient être réalisés au cours des quatre prochaines années en vertu de ces deux programmes.
AccèsLogis est financé par le gouvernement du Québec, alors que Logement abordable est financé conjointement par le gouvernement fédéral et par celui du Québec. Les deux programmes exigent une participation financière du milieu, la plupart du temps de la municipalité dans laquelle se réalisent les logements.
Les offices d’habitation peuvent avoir recours à ces deux programmes pour réaliser des logements qui, sans être des HLM au sens strict du terme, peuvent venir en aide aux ménages se retrouvant sur leur liste d’attente et leur offrir une alternative au marché privé de l’habitation. Les coopératives et les Organismes à but non lucratif (OBNL) en habitation peuvent aussi utiliser ces programmes.
Présentation générale des programmes
a) AccèsLogis
AccèsLogis existe depuis 1997. Il comprend trois volets offrant des subventions quelque peu différentes et s’adressant à trois types distincts de ménages :
• le volet 1 s’adresse de manière générale aux ménages à faible et modeste revenus ;
• le volet 2 s’adresse aux personnes âgées en perte d’autonomie ;
• le volet 3 s’adresse à des personnes vivant des difficultés particulières au niveau du logement (personnes itinérantes, femmes victimes de violence conjugale, personnes ayant des problèmes de santé mentale, etc.).
b) Logement abordable
Quant au Logement abordable, il a été créé en 2002, suite à une entente entre le gouvernement fédéral et celui du Québec. Même s’il ne comprend pas de volets spécifiques, il peut s’adresser aux mêmes catégories de locataires qu’AccèsLogis.
Les locataires qui y ont accès et les loyers qu’ils paient
a) AccèsLogis
Jusqu’à 50 % des ménages ayant accès à un logement réalisé dans le cadre des volets 1 et 2 du programme AccèsLogis peuvent être à faible revenu. Pour le volet 3, ce pourcentage est de 100 %. Ces locataires paient le même loyer que dans un HLM, soit 25 % de leur revenu. La subvention qui leur permet de payer un tel loyer (supplément au loyer) n’est toutefois assurée que pour une période de cinq ans. Pour en bénéficier, ils doivent être inscrits sur une liste d’attente d’un office d’habitation.
Les autres locataires doivent être capables de payer un loyer qui, au départ, n’est que légèrement inférieur au loyer du marché. Par exemple, à Montréal, un logement de deux chambres à coucher peut se louer jusqu’à 532 $ par mois, tout inclus. À Rimouski, ce loyer maximum sera de 527 $, à Trois-Rivières de 465 $, à Alma de 480 $.
b) Logement abordable
Les projets réalisés dans le cadre de ce programme doivent s’adresser à des locataires à faible revenu dans une proportion d’au moins 75 %. Ces locataires doivent être inscrits sur une liste d’attente d’un Office d’habitation. Il peut aussi s’agir de locataires actuels de HLM qui trouvent, par exemple, le loyer qui y est offert plus avantageux.
Contrairement à AccèsLogis, ce programme n’assure pas aux locataires à faible revenu de ne consacrer que 25 % de leur revenu au loyer. Les subventions accordées sont toutefois plus importantes dans AccèsLogis, ce qui permet au loyer d’être plus bas. Par exemple, à Montréal, le loyer moyen pourra se situer autour de 475 $ par mois pour un 4 1/2, tout inclus. Les groupes qui présentent un projet dans le cadre de ce programme peuvent décider de faire payer ce loyer à l’ensemble des locataires ou d’établir une échelle de loyers comprenant des loyers plus bas que ce montant et d’autres plus élevés.
Des offices d’habitation sont impliqués
Plusieurs offices d’habitation sont impliqués dans la réalisation de logements dans le cadre de ces programmes. C’est le cas par exemple des offices de Montréal, Québec, Gatineau, Longueuil, Lévis, Thetford-Mines ou Saint-Jérôme.
La principale faiblesse de ces programmes
Les logements doivent s’autofinancer d’une année à l’autre. Chaque projet d’habitation doit avoir un budget où les revenus et les dépenses s’équilibrent. S’il y a des déficits en raison de loyers vacants ou de mauvaises gestions, ce sont les loyers des locataires qui en subiront les conséquences.
De nouveaux défis pour la vie communautaire
Les locataires de ce nouveau type de HLM ont une motivation économique importante à suivre la gestion de leur immeuble car il en va du coût de leurs loyers. Les offices ne sont pas habitués à faire face à des locataires particulièrement intéressés à suivre d’aussi près la gestion de leur immeuble.
Une des difficultés importantes des programmes AccèsLogis et Logement abordable est qu’ils ne prévoient pas de subventions pour des salles communautaires. Aucune contribution n’est non plus prévue pour les associations de locataires.